2019年12月6日 星期五
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房屋租赁纠纷中疑难新型问题解析
来源:楚天律师发布时间:2012年03月07日作者:湖北法正联合律师事务所 王远华

随着我国住房商品化改革,住房制度由计划经济时代实行的“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,转变成全面实行住房分配货币化,并形成以商品房、经济适用房、保障性住房为主的多层次城镇住房供应体系。而由于法律制度的缺位,社会诚信体系的缺失,以及市场主体之间地位的失衡,大量新建住房和改革前的原公有住房在满足一定条件后可进入市场进行交易,在带来房地产市场繁荣的同时,也出现了大量的房地产纠纷,其中房屋租赁纠纷渐成主要的类型。笔者结合自己在法律实务中的体会,特就房屋租赁纠纷中经常遇到的、有一定争议的问题作探讨分析,以在现行法律制度中寻找解决这些问题的妥善方法。

一、租赁公有房屋拆迁补偿安置的相关问题。随着城市的不断发展,城市中的一些老城区、老房屋需要进行拆迁改造,由此经常会遇到一些公有住房的拆迁安置问题。一般情况下,拆迁安置补偿的具体权利义务,当事人是通过拆迁安置补偿协议来确定。涉及到公房拆迁补偿安置的争议,则往往在安置补偿的主体中出现问题,诸如公房承租人是否应作为拆迁补偿安置合同的当事人?同住人是否有权分得拆迁补偿款?

国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定:“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例第27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见,该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定,根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法,拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法:一是当事人选择以货币方式安置的,按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房,则在该房屋拆迁时,房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%,房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%;若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房,则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%,房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的,拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换,调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

实践中,经常遇到一些公房承租人因怠于行使权利,当事人在政策和法规理解上出现分歧,以致公房承租人原承租的房屋被拆多年,却对房屋拆迁补偿安置达不成共识。笔者就接触到一起公房承租人为求得自认应得的安置权利,而为此上访多年的案例。武汉某学校于20038月为方便吴某等部分单身教师职工的居住,以租赁方式将学校自有的房屋出租给吴某等人使用;20085月,吴某等人承租的房屋遇国家建设需要拆迁,该学校作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置协议,学校对吴某发的拆迁安置通知被其拒收。现吴某要求按武汉市人民政府转发的《市住房保障管理局关于继续执行原有住房制度改革有关政策的意见》第二条 “关于旧公有住房出售问题”的规定,按房改房的价格购买拆迁人对该学校还建的房屋,而该学校则认为只能将该还建房继续对吴某出租。

笔者认为,国家虽于19987月就作出了取消福利性分房的政策,房屋承租人吴某已于20047月调离该学校,但依据有关政策和法规的精神,吴某等人的住房性质仍应认定为承租公有住房,应遵照国家有关公有承租房拆迁安置的政策和法规规定进行安置。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》也作出了与国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第27条相同的上述规定。虽然《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年废止,但依据法不溯及既往的原则,上述二规定应为处理吴某等人所诉承租房拆迁安置应适用的依据。武汉市人民政府于201111月转发的《市住房保障管理局关于继续执行原有住房制度改革有关政策的意见》,是政府为构建和谐社会及解决历史遗留问题作出,吴某等人承租的旧公房已不存在,不能按该意见的规定出卖旧公房;该学校是在房屋承租人吴某等人均未按《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定申请拆迁管理部门对自己是否享有权利作裁决下,作为该房屋产权人与拆迁人签订的房屋拆迁协议 ;依“上位法优于下位法”的法律适用原则,结合拆迁人已对该学校进行了房屋调换的事实,吴某现要求以房改房价格购买该还建房,这显然不应支持。依法应由该学校将取得的还建房继续对吴某出租,并由租赁双方重新签订房屋租赁合同。根据武汉市物价局、武汉市住房保障管理局于201112月公布的武汉市首批公租房市场平均租金为每月每平方米11元的标准,及《武汉市公共租赁住房管理暂行规定》明确公房租金标准为市场价格七成的规定,结合《市住房保障管理局关于继续执行原有住房制度改革有关政策的意见》第二条第十一项作出的“公有住房平均月租金标准原则上不得高于职工家庭最低月工资收入的15%”的意见,该学校作出对吴某承租公房按每月每平方米人民币5元标准计租的意见,这既尊重了历史,又依法依规,且体现了灵活安置的原则,应予采纳。

二、承租人的公房使用权能否继承问题。在司法实践中,经常会遇到一些公房承租人的继承人为继承被继承人的公房使用权而诉诸法院解决,可有的法院予以受理,有的法院则以该公房的所有权人不是被继承人,或该公房所占土地属国有,其无权处分他人财产之由,而不予受理或驳回当事人的诉请。

诚然,继承人只能继承被继承人自己的合法财产。我国《继承法》第3条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。”而随着我国房改的推行,各地相继颁发了一系列关于公房使用权可以有偿转让的规范性文件或政策性文件。公房使用权的有偿转让,使公房使用权具有了经济价值,即是公房使用权属于财产权利,依法可以继承。故当公房承租人的继承人通过法律途径作继承权诉求时,人民法院应充分考虑我国公房使用权的特点,维护其权利。笔者认为,法院不仅应受理当事人就公房使用权作出的继承权诉讼案,而且应结合公房承租权的特殊性,判由继承人继承该公房使用权份额的折价款。当然,由于我国还缺乏对公房使用权能继承的全国性统一性的法律法规,各地法院对此问题的认识不一,目前还不能根本解决公房使用权的继承问题,这有待我们法律人共同力推此方面的立法。

三、房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题。房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价,换取对租赁物的使用权和收益权,将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系,次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害,法律上也应对承租人的转租行为进行规范。

我国《合同法》第224条对转租采取限制主义的立法模式,将承租人的转租是否经出租人同意,而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租,未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力,但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响:在出租人终止租赁合同时,次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下,如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时,出租人可以依据《合同法》第224条或第219条的规定,通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向,然其本质仍是债权,根据《物权法》第34条的规定,在出租人为租赁物的所有权人的情形下,租赁关系终止后,次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有,出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且,因出租人与次承租人之间无合同关系,对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求,不会得到法院的支持。

笔者认为,由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上,在租赁合同被撤销或确认无效后,承租人的租赁权消灭,次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时,根据《合同法》第51条的规定,转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认,转租合同在出租人与次承租人之间继续履行;如果出租人拒绝追认转租合同,则转租合同为无效合同。为此,承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的,次承租人可依据《合同法》第42条、第58条的规定,请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下,存在租赁合同与转租合同两个法律关系,依合同相对性原则,纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中,如涉及合同的解除或房屋的腾退,为彻底解决纠纷和减少诉累,可将次承租人作为被告或无独立请求权的第三人参与诉讼,要求次承租人履行房屋腾退义务。如次承租人的人数过多,且各方的利益也不同,则不宜追加次承租人为第三人,而另行诉讼解决。

房屋出租人的间接侵权问题。房屋承租人的间接侵权往往发生在承租人使用承租房屋进行商品经营期间,因该承租房屋内的商品经营户存在销售侵犯他人商标权的商品,房屋出租人会被判定承担帮助商品经营户侵权的侵权责任。

现实中,由于一些商品经营者为追求不当的利益,未经合法授权,也没有合法来源,而销售印有他人享有商标专用权标识的商品。因该经营者进行商标侵权时使用的房屋属于出租人,该商标的专用权人往往在诉请商品经营者承担商标侵权责任时,还以房屋出租人为其提供了经营场地及未对出租房屋内存在的侵犯他人注册商标专用权行为进行有效制止为由,将房屋出租人也作为侵权人一并起诉。随着我国知识产权保护力度的不断加大,及国内外的大环境和司法实践的要求提高,为商标使用行为提供便利条件的仓储者、运输者、邮寄者、出租者等必须严格履行审查义务。《中华人民共和国商标法实施条例》第52条第()项规定:故意为侵犯他人注册商标专用权行为提供仓储、运输、邮寄、隐匿等便利条件的,属于商标法第52条第(五)项所称“给他人的注册商标专用权造成其他损害的”侵犯注册商标专用权的行为。这也是商标专用权人要求房屋承租人承担间接侵权责任的法律依据。

商标专用权人为求证房屋出租人构成间接侵权,往往会以公证的形式在承租人经营的场地购买带有所诉注册商标标识的商品;再对该房屋出租人寄发律师函,告知其出租房屋内存在销售侵犯注册商标专用权商品的行为;尔后第二次到该经营户购买侵权商品,以取得房屋出租人和经营者构成共同侵权的证据,并将经营者和房屋出租人诉诸法院。因其搜集的侵权证据充分,法院也会支持其所请,判定该经营者和房屋出租人构成共同侵权,并判令房屋出租人对侵权所造成的损失承担连带责任。

笔者建议,针对出租人出租房屋存在的上述法律风险,出租人应依据法律规定、行业特点和经营习惯等方面,做好合理的注意义务,以达到免责的目的。一是在收到权利人关于商品销售侵犯商标专用权的通知及相关材料后,应及时采取有效措施制止侵权行为,并向当地工商部门报告;二是对承租人销售商品的来源和商品品牌进行严格管理;三是与承租人签订保护他人商标权的协议。房屋出租人如果尽到了上述注意义务,将不会被认定其为侵权行为提供便利条件,法院也就不会判定房屋出租人承担侵犯商标专用权的连带责任。

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